近几年来，市委、市政府一直将住房保障工作作为重要的民生保障工程积极加以推进。今年又进一步加大了保障力度， 3月份出台了《淮安市安居工程实施意见》，7月份又出台了《淮安市城镇廉租住房管理办法》和《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，这标志着淮安新的住房保障体系已进入全面实施阶段。对照8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称国务院若干意见），该文件中的主要要求，都已经在我市出台的三个文件中得到明确的体现。特别是推行具有出让土地性质、共有产权的经济适用房（以下称：共有产权经济房），与市场接轨，适用现行法律,已展现出保障性住房良性发展的美好前景。
为此，记者近日就我市保障性住房建设供应，特别是关于“共有产权”经济房有别与传统经济房的优点、特点，及其发展前景等问题采访了市房管局局长邵明。
1. 记者问：我们淮安保障性住房供应的覆盖面及保障类型的多样性和完善性已提前实行国务院的文件要求，请您谈一下这方面的具体情况？
邵明答:这充分体现了市委、市政府以人为本关注民生的理念、加大保障力度的超前意识和勇于探索的创新精神。
保障性住房包括廉租房和经济适用房两大类。我市在廉租房方面一是将保障的住房困难户从民政部门确认的“低保户”延伸到总工会确认的“特困户”，并已将廉租房对象扩大到“低收入家庭”（家庭人均月收入低于300元，常住8年以上，人均住房使用面积低于10平方米），同时保障标准从原来的家庭人均住房使用面积不足8平方米提高到现在的不足10平方米。政府对人均住房使用面积不足10平方米的“低保户”、“特困户”，面积差额部分按每平方米7元标准实施货币配租；对“低收入家庭”按每平方米5元标准实施货币配租。二是文件明确将货币配租扩大到实物配租。考虑到政府财力有限，需要与可能（提供的廉租房）存在较大反差，我们没有采用通常的“轮候制”，而是采用“门槛制”，即在符合保障条件的家庭中先满足特殊困难户（家庭同住成员中有重症残疾、军烈属、市级及市级以上劳模或租住公有危房和自住房屋已成危房不准翻建的及孤寡老人），避免因“轮候制”产生的分配不公和长期等待问题，然后再逐步放宽到正常标准的低收入住房困难户。
今年，我市廉租房货币配租在对低保家庭住房困难户应保尽保的基础上，对符合条件的“低收入家庭”也将应保尽保，全年预计对1400多户符合廉租住房条件的家庭实施租金补贴。同时，我们根据廉租住房资金结余状况，计划年内建设和收购200套左右的实物配租房源。
在经济适用房方面：首先，我市今年创新性地试行以土地出让方式建设共有产权房，与市场接轨，与法律接轨。对应以划拨土地方式建设经济适用房（以下称为：传统经济房）的计算标准和口径，我们确定7：3的共有产权经济房，即个人出资占70％，政府占30％;对应过去的解困房和现在一些城市推出的传统经济适用房的共有产权房，推出个人和政府产权比例为5：5的共有产权经济房，即个人政府各占50%，进一步降低困难家庭的出资压力。
其次，我市经济适用房的供应范围从符合标准的拆迁安置家庭进一步向非拆迁安置家庭扩展。在现有的财力、物力受限的状况下，向非拆迁家庭提供经济适用房同样实行“门槛制”（同廉租房实物配租标准的特殊困难家庭），而非“轮候制”。
今年，我们计划提供200套左右小套型住房，供应符合特定条件的非拆迁住房困难家庭。
另外，我市的文件中已明确对住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准，对应的补助标准、包括共有产权的具体比例等都实行动态管理机制，即每年根据情况变化作出调整，并向社会公布。在全省率先更名并充实了保障性住房建设管理中心。这些工作都提前实现了国务院文件的要求。
综上所述，全国城市中我们已知的主要保障对象和方式在我市都已形成运行模式。具有首创性的共有产权经济适用房还将衍生出许多的优越性。
2. 问：对于我市实行共有产权经济房，我们想了解7:3和5:5的产权比例是如何确定的？相对于传统经济房中一个关键性的难题———退出机制，它是如何操作的？
答：目前产权比例为7:3的共有产权经济房，个人出资额就是按同面积传统经济房价格来确定的。我们以市区多点计算的结果加以平均，得到传统经济房的价格占同地段普通商品房价格的70%，所以我们按个人出资70%，政府出资30%形成共有产权经济房的购房比例。
5:5的产权比例相当于外地以传统经济房实行7:3的共有产权房（即个人出资比例在整个房价的70％的基础上，再乘70％，就是49％，约等于原房价的50％，就形成了5:5的共有产权房）。这样，就把传统经济房有限但模糊的产权，变为具有清晰比例的有限产权。
正因为产权比例清晰，其退出方法就变得简单易行。只要购回政府产权部分就可得到完全产权，实现退出。上市转让时，政府收回其产权份额，也实现了退出。为进一步关爱弱势群体，实行人性化操作，我们在文件中规定：自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰、装修的费用）结算。如此简便易行的退出机制是传统经济房所不能比拟的。这一创新举措在酝酿阶段就得到了市委、市政府主要领导的果断支持，并经市委常委扩大会议集体讨论，一致通过。
3. 问：刚才您提到了以“出让土地”方式建设的共有产权经济房退出机制简单易行，那么与传统经济房退出机制相比，能说明什么问题吗？
答：两者本质的区别在于土地的性质。划拨土地按法律不能进入市场流通，因此它不能与市场接轨，许多法律对其也不适用。而出让土地的共有产权经济房，实际上也是普通商品房的共有产权房，前面所说的退出机制已表明，共有产权经济房可随时进入市场流通，并适用相关法律。
传统经济房虽为“有限产权”，但其“限”又极为无“限”，因此，在退出时，政府收回原来的优惠就很难操作。过去规定需要补缴土地出让金和各种规费，但不同的时间和地点难以形成便于操作标准。自1998年实行以来，普遍的情况是只有形式没有操作而后流于形式，不了了之。
现在有些地方改变了原来的做法：一类是经济房上市后增值的部分50％归个人、50％归政府，这样的退出机制看起来合理，但经不起实践的检验。以我市富丽花园经济房为例，当初以1000元/m2购买传统经济房（同区位的商品房价格为1200元/m2），如今价格已经涨到3000元/m2，增值了2000元/m2。如果各得50%，政府要收回1000元/m2，老百姓肯定不接受，认为不合理。原因是当初政府只让利17％，如今却要分走50％的利润，收益分配与原产权份额不成比例，所以不合理。因此，经济房应在供应时以市场价确定产权比例，才能解决退出时的合理分配问题。
还有一类退出的机制是政府回购：虽然是以届时的经济房价格回购，问题是以该方式收回经济房，必须要求住户搬离住房，即完成实物形态上的退出才算真正的退出。在此过程中不仅住户存在搬家的麻烦，同时在装饰、装修费用的结算上也会出现争议。更为重要的是，在住房价格上涨的情况下，政府的回购价与届时的市场价的差距比当初购房时的差距要大得多（经济房与普通商品房的差价）。因此，购买经济房比同样资金购买普通商品房收益要低得多，购买人失去了很大的机会成本。或者说，原经济房购房人不管因什么原因退出（因生活工作需要搬迁或收入改善需要调换住房），都将因新购房而面对更大的房屋差价及资金压力。有些地方试行的经济房（划拨土地）的共有产权房，其退出机制同样存在上述问题。因为这类共有产权房土地性质仍然是划拨，看似明确的比例，实际是建立在不明确比例的（传统经济房）基础上，实质性问题还是有限产权比例不明确。原有模糊的矛盾没有解决，还将产生新的“明确比例”的矛盾。
4. 问：您谈到淮安的共有产权经济房与其他经济房最大的不同点是出让土地性质，这与国务院刚出台的相关文件中要求以划拨土地建设经济房并建立相关退出机制矛盾吗？淮安老百姓会因为购买共有产权经济房而比其它地方老百姓吃亏吗？
答：对照《国务院若干意见》，我们的理解是不违背。根据国务院文件中相关条款所在章节，我们不难理解，其本意是政府在经济房建设、供应中不以土地牟利，而是通过划拨方式降低成本让利于百姓。前面已经讲了，我市共有产权经济房，其购房人按产权比例的出资额，就是按照划拨土地的成本和有关优惠政策测算的，一定面积的共有产权经济房个人出资额等同于相同面积传统经济房的价格，所以淮安的老百姓不会因为购买共有产权经济房而多出钱。另外，共有产权经济房比例明确（具体比例还将实行动态管理，每年及时调整），且有商品房性质。与购买普通商品房一样保值增值，不会像前面所说的购买传统经济房那样失去机会成本。如购买100m2产权比例为7：3的共有产权房，就等同于购买了70m2完全产权的普通商品房，因房价上涨带来的增值及收益也是一样的，这是传统经济房所不能比拟的。因此，我市实行共有产权房不仅不违背国务院文件的精神，而且购买共有产权经济房家庭也不会吃亏，反而更实惠。
在退出机制上，国务院文件中明确，转让经济房按照届时同地段普通商品房与经济房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，具体缴纳比例由城市人民政府确定。其目的主要是杜绝在转让交易中非法牟利，避免公共利益受损。我市明确产权比例，并按比例受益的退出方法，就是使“具体缴纳比例由城市人民政府确定”这个原则变得更加明晰合理。另外，在退出时对原购房人是否优惠问题上，我们的政策可以随时参照国家相关优惠政策加以微调。如果退出时政府不是全部收回给予的优惠，我们就可以相对延长原价收回的期限，或在收回政府产权比例的收益时，适当返还给购房人，从而给予其优惠或鼓励其收入提高后改善住房条件。
我市购买共有产权经济房的家庭还可以得到其他许多好处，如可以在购房时办理按揭贷款，或者以个人产权部分申办创业、融资的抵押贷款。因为出让土地经济房与市场接轨、受法律保护，国家和个人都不会因此受到损失，这些也是划拨土地经济房做不到的。这揭示了计划经济过渡到市场经济过程中的一个普遍道理，即符合法律规范的事物很容易与政策接轨，而仅靠政策或主要靠政策规定的事物则很难与法律接轨。前者遇到新情况、新问题时可采取有效措施加以解决；而后者遇到问题时则会变得更加复杂。
5. 问：您上面谈到，传统经济房出现问题时常常出现无法可依的状况，那么我市共有产权经济房能有效避免这些问题吗？这与经济房的退出机制和“入口”把关问题是否存在内在联系？
答：划拨土地经济房和出让土地经济房的主要差异就是我们前面说到的：与法律接轨的可以很好地与政策接轨，而与政策接轨的或主要依靠政策的则很难与法律接轨。
比如，在经济房发生继承关系时，两个以上的继承人中如果只能有一个人获得实物形式的房屋，其他人就需要通过货币方式得到继承。由于经济房和普通商品房的使用价值几乎是一样的，但是在进行评估时却涉及用政策定价还是用市场定价的问题。如果参照经济房的价格补偿，获得货币补偿的人会觉得获得实物住房的人占了便宜；如果按照商品房价格来补偿，那么获得实物住房的人又会认为获取的不是完整的产权。法院很难受理此类纠纷并做出有效判定。另外，在有些债务纠纷案件中，需要裁定或执行房产来偿还债务。如果房产是经济房，就会出现上述类似的情况，加之债权方很可能不是传统经济房的受让对象，法院就更难审理和裁定。实际上传统经济房私下交易、不了了之，都是因为难以用法律“兜底”而造成的。
而我市推出的“出让土地”经济房，与两个自然人共有产权一样，适用现有法律。个人购买全产权或办理转让手续时，因为有明确的比例和操作方法，政府收取“差价款”等问题不会不了了之。如果私下倒卖经济房，我们完全可以用法律的方式制止或纠正，以打击和杜绝非法倒卖经济房牟利的行为。
关于传统经济房“入口”难以界定和把关的问题，一些城市近期在实行保障新政策时再次遭遇大批实际收入较高，但又难以审核和界定的经济房购房者。这类问题，又引起人们对“入口”问题的关注和担忧。 这看似是“入口”问题，但在很大程度上是“出口”问题，是由于通过非法倒卖（经济房）可以获得巨额利益所驱使的。马克思在《资本论》里说：“只要有百分之五十的利润，就有人敢道德败坏；只要有百分之百的利润，就有人敢践踏法律；只要有百分之三百的利润，就有人敢铤而走险。”如果用传统经济房非法倒卖，牟取暴利，往往能达到百分之一百的利润。由此产生的问题可想而知，特别是在无法可依的情况下就会变得更加糟糕。因为法律是道德的底线，司法途径是社会、经济生活中公平正义的最后一道屏障。
而以“出让土地”方式建设的经济房，购买人即使弄虚作假成功，得到的也只是使用价值，而受法律限制无法通过倒卖获得巨额利润。巨大的非法牟利的驱动力没有了，情况就会大不一样。
因此，针对我国现阶段因人们收入不透明、信用平台不完善、经济房“入口”难以把关的问题，解决“退出”的问题未必不是解决好“入口”问题的主要途径。
6. 问：保障性住房建设离不开资金的保证，建设资金的需求量一定很大，请您谈谈我市这方面的情况？
答：保障性住房分为廉租房和经济适用房两大类，资金也相应的分为两大类。关于廉租房的资金来源，国家有明确的政策，就是从土地出让净收益中提取一定比例，这个比例已从过去的5%上升到现在的不低于10%。我市这笔资金在市委、市政府的重视和财政、国土等部门的配合下，筹集较好。从去年下半年起，市本级已达到2000多万。对廉租房的货币配租，包括扩面到低收入家庭，实现应保尽保都绰绰有余。另外，政策规定还有一笔资金是住房公积金增值收益扣除住房公积金贷款风险金和管理机构费用后的余额部分。这笔钱不仅十分有限（我们市本级全年提取约为85万元），而且用私人性质的公积金收益来承担本应由公共财政“埋单”的政府公共品（廉租房）的补贴是存在异议的（公积金虽有互助性和约束性，但仍然属私人存款）。但这一政策在此前为推行廉租房起了积极的作用。
我市上述廉租房专项资金对保证货币配租已没有问题，但相对于增加实物配租的要求，这笔资金就十分有限了。按目前测算每年只能建廉租房200套左右（所以我们对实物配租采用了“门槛制”）。
经济房的资金国家要求列入财政预算，目前还没有具体的规定，这就需要地方政府重视并加以积极探索。
7. 问：对于您刚刚提到的经济房的资金问题，我听说咱们淮安已经有了很好的办法，并呈现出良性循环的前景，请您谈谈具体情况？
答：首先是我们保障性住房的资金渠道明确而且简便易行，明文规定了共有产权房中政府比例所需资金的渠道。共有产权经济房供应给被拆迁人时，政府产权部分的房价（含同比例的房屋维修资金）由拆迁人承担，纳入土地整理或项目建设成本，在房屋交付时必须全部结清。共有产权经济房供应给非拆迁困难户时，政府产权部分的房价（含同比例的房屋维修资金）从市保障性住房专项资金等经费中列支，由市保障性住房建设管理中心统一办理。这样，我们占保障性住房很大比例的拆迁安置户的共有产权的资金，与项目配套落实，可以有效避免惯例做法中计划不周、预算不准造成的缺口以及为此消耗的人力、财力和效率不高问题。
其次是因为我们的共有产权经济房有明确的比例，在退出时可以有效回收政府投资，这在前面已经讲过了。依据我们中国老百姓重视安居的传统观念和经济发展中部分人群收入增长的趋势，加之我们5年内（还可能延长）原价购买的人性化政策，一定会有一定比例的家庭购回全部产权。回收政府投资再用于新的保障投入，这就是良性循环。我们甚至可以设想这样一种远景，在每年城市化进程中新增的共有产权的安置户，经多年累计达到一定数量，假定5000户或10000户，每年回购的数额和新增的数额可能达到平衡。这实际上是公共财政中能够实现周转的专项资金和一次性消费预算的区别。
需要说明的是，这笔资金如果在回收时因当初不同的投资渠道而分散掉，就难以实现上述的远景。实际上，相对于传统经济房其共有产权的出资单位并没有多出钱。因为我们前面已经说过，传统经济房的价格等同于共有产权经济房的个人出资额，政府产权部分实际是变原来的“暗补”为“明补”，“暗补”时是没有回收的，现在能回收是制度设计带来的好处，从这一点讲，也不同于其他“谁投资谁受益”的个案。
因为我们共有产权经济房如上所说变原来的“暗补”为“明补”，就将为过去的补“砖头”变为补“人头”创造了条件。经济房作为政府提供的准公共产品，从供应的方式看可分为三个层次，一是直接组织建设供应；二是通过政府采购组织供应；三是按照政策法规，在市场货源充足的情况下，由受益人自主采购。前两个类型都会因为受益人被动选择而产生种种弊端（质次价高、服务缺失甚至是“豆腐渣”工程甚至贪污腐败）。我市根据共有产权的制度设计，在政府产权的配套资金得到保证时即可让经济房购买人自主选择。具体的操作方法是参照政府提供房源的市场价，在此价格范围内的普通商品房均可让购房人自主选择，政府以货币方式配套政府产权部分。这样就会促进经济房更加质优价廉，体现公平正义。
8. 问：您所说的前景令人欢欣鼓舞。我们淮安在保障性住房方式上也有重大创新，即分散建设为主、集中建设为辅，避免弱势群体过分集中，那么在分散建设统一回购，以及集中建设所需资金的筹集和运作上有什么主要措施？
答：分散建设和集中建设经济房所需要的资金，即分散建设、统一回购的周转金和集中建设前期征地拆迁、土地整理的周转金。这两笔资金根据我们目前的需要和可能，经测算大约需要3个亿左右。其具体的计算及其来源为：按市区住房建设规划和年度计划，市区年保障性住房建设量在30万平方米左右。以分散建设政府回购方式供应保障性住房18万平方米左右，按资金回笼周期计算，每年可周转2次，年需要资金量在2.25亿元左右；集中建设12万平方米，需用地300亩左右，按目前土地市场出让价水平和建设周期，年周转次数也约为2次，年需资金量在1亿元左右。
我们筹集周转金的设想和工作得到市委、市政府的大力支持。4月份，丁书记专门召开会办会，并形成会议纪要，决定对房管局两个国有企业的存量资产进行剥离，形成政府专项周转金。按照纪要要求，3000万元资金已经通过财政划转到位。根据纪要精神，我们还将进一步摸清家底，盘活存量，再剥离筹集一个多亿资金。主要以经营性房产通过银行抵押授信来完成，在这个授信范围内我们可根据需要随时调用资金。这样既可以解决周转金问题，也可以减少融资沉淀而增加的财务成本，并可以在实物状态下实现国有资产的保值、增值，避免流失。这些设想也再一次得到了市委、市政府主要领导的肯定和支持。
这里顺便说一下，国有开发企业只要引入市场机制，并公平竞争，按章纳税，就可以把政府出让土地从卖资源，变为卖商品，实现国有资产收益的最大化。因此，实行市场机制的国有房地产企业，在房地产领域是有存在必要，而且可以大有作为的。这一点不同于普通商品生产企业。保障性住房的建设更需要这样的队伍，这是我们淮安保障性住房建设的重要保证。
9. 问：我们淮安的保障性住房建设除了前面您提到的那些特点，还有一些受到社会关注和赞同的举措，请您给我们介绍一下？
答：党中央、国务院非常重视廉租房和经济房保障问题，不仅表现在保障种类及其覆盖面上，而且充分体现在以人为本、坚持科学发展观，建设和谐社会的理念上。这就需要我们在廉租房和经济房保障工作中加以理解和落实。因此，除了前面讲到在主要政策措施外，我们还希望在其他方面有所扩展和延伸。目前正在尝试做好以下几件惠民实事：一是在保障性住房小区中，创新建设标准厂房，让一些无污染、无噪声的劳动密集型企业入住，方便小区内弱势群体就近就业。二是我们将出台相关政策，鼓励物管企业优先录用本小区的经济房和廉租房家庭成员，从事物管工作。这样既解决他们的就近就业问题，也有利于增强物管人员的责任心。三是设立廉租住房爱心基金会，由局属国有企业出资500万元作为注册资金，并通过募集，逐年增加基金额，以其资金运转的收益和募集资金的一定比例，补助廉租房特困户。首先将填补我市“爱心超市”的空白，自办或委托某超市通过凭证、定量、半价向廉租户中双困群体供应主副食品和日常用品；其次是补助特殊困难家庭应交的物管费用及其他救治、救助费用。经测算，第一年就可基本保证上述资金需求。
总之，我市保障性住房工作在市委、市政府的高度重视下，已经有了一个良好的开端。我们希望与社会各界共同努力，搞好住房保障工作，体现保障理念，建设保障文化，共同推进保障型城市的建设。
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